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誰在追逐土地:房企老總稱價格漲得莫名其妙

羅韜

今年9月,北京、上海、廈門、合肥、南京等地均爆出高價土地交易的情況,許多拿到土地的房企也表達瞭對於未來市場的看好。隨著部分一二線城市土地市場的不斷升溫,各大房企補倉的意願強烈起來。但行情著實讓房企老總們有點擔心。

這一台中市前置協商貸款輪地價漲得有點莫名其

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妙,房價並沒有太多漲幅但是地價卻開始瘋漲。”不少房企老總表示對快速升溫的土地市場看不懂。

通常情況下,土地價格決定瞭未來的房價,而房價上漲一般會帶動土地價格上漲,但是這一輪卻是土地價格的飆升帶動瞭房價上漲。

根據《第一財經日報》記者的觀察,以上海為例,近期不少交易的土地樓面地價已經與周邊商品房的銷售價格相當。這也意味著這些地塊將來的商品房項目入市後,價格會比現在高出至少三分之一以上。購房者的心理預期還有上漲空間嗎?

房企紮堆一二線城市

上海鏈傢研究總監陸騎麟發現,相比三、四線城市已經可以看到的風險,一、二線城市的房地產市場風險要低很多,因此越來越多房企選擇在一二線城市搶地。

9月末上海的土地拍賣會現場,濱江集團和平安集團聯合體以總價34.65億競得上海寶山區大場鎮一宗宅地,其成交樓面價28755元/平方米,溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區的純宅地,包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其餘14傢競爭對手參與拍賣。值得一提的是,在土地總價為19億時,濱江平安聯合體直接跳價11億至30億並獲取上述土地。而在十多天前,保利地產剛以41億元競得上海寶山區大場鎮一地塊,樓面價22314元/平方米,溢價率107%。

同樣的情況也發生在其他城市。9月23日,南京土地拍賣會上集中競拍四宗土地,其中中海地產在經過89輪競價後,以20.8億元拿下城北G34商住混合地塊,樓面價22373元/平方米,創造瞭南京的樓面價新高。9月24日,金隅股份以總價45.51億元競得合肥叉車廠地塊,溢價率達148%,總價格創下合肥土地總價新高。在廈門,9月25日一向行事穩健的龍湖地產以45億元拿下廈門馬鑾灣西部片區5商住地塊,樓面價15679.44元/平方米,溢價率66.79%,無論是總價還是樓面價格都創造瞭廈門當地的新高。

對此,克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴記者:“從房企角度看,市場供求風險降至低位,金九銀十預期會繼續加速存量消化,房企補貨意願增強。同時,近日國務院還下發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》,部分房地產開發項目最低資本金比例下調5%,對保障性住房和普通商品住房開發房企並無影響,但能緩解高檔住宅開發房企的資金壓力,為‘地王’誕生打下基礎。”

楊科偉同時提到,2015年供地計劃完成率並不高,以一線城市為例,2015年1~8月一線城市商品住宅和商業服務用地成交僅完成年度供地計劃的20%,政府仍需繼續放量供應土地以確保完成計劃。而這也給資金充裕的房企補充土地儲備大好機遇。

地價、房價互相促漲?

克而瑞此前的一份分析報告也指出,雖然核心城市有比較良好的基本面,但是地價過高也將帶動房企的風險增大。

以上述濱江集團和平安集團獲得土地為例,由於樓面價2.87萬/平方米,多位業內人士估算其地塊保本售價在4.8萬~5萬/平方米,但是據《第一財經日報》記者梳理發現,目前周邊在售新盤價格在2.7萬~3.3萬/平方米。對於濱江集團和平安集團而言,要賣到上述價格勢必需要非常差異化的產品,但是能夠帶動房價上漲那麼快顯然還是存有疑問。此前,方興地產曾在上海閘北大寧獲取樓面價47609元/平方米的土地並打造產品,業內分析其至少需要賣到7.8萬/平方米才能達到盈虧平衡。搜房網數據顯示,目前方興地產項目大寧金茂府的一期看盤價格在7.2萬/平方米左右。但是對於該項目周圍的項目確是利好,很多周圍項目在幾個月內上漲幾千元。

可以發現,地王的出現對於區域房價的確有所帶動,但是對於房企本身而言卻是非常大的挑戰。無獨有偶,9月23日上海的土地拍賣現場,金地集團以20.1336億元競得嘉定區嘉定新城地塊,溢價率96.63%,成交樓板價1.86萬/平方米。這個拿地價格就需要做出3萬/平方米的產品,但是上海鏈雲林縣信用貸款條件傢數據顯示,該土地周邊的新房售價在1.8萬/平方米~2.1萬/平方米。

雖然上述房企都表達瞭對於未來市場的看好,但是業內也有其他房企認為土地價格過高。“我們即使把成本降到最低和未來的房價上漲都算上,我們判斷還是不能這樣拿地,基本上就是沒有利潤,因此這一輪我們沒有拍到土地。”上述房企高層告訴

記者同時註意到,目前很多房企已經沒有太多土地儲備,而這也是迫使他們拿地的因素。中原地產研究部高級經理盧文曦表示,一二線城市的購房者更加理性,這些市場情況雖然良好,但是如果開發不夠出彩的項目,那麼一樣將面臨滯銷難題。

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(責任編輯:UF035)

新聞來源http://business.sohu.com/20150929/n422319278.shtml
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